Nhật bản đầy mạnh đầu tư vào BĐS Việt

Không ào ạt ngay cả khi thị trường sôi động , nhưng làn sóng đầu tư Nhật vàođình trệ giảm nhiệt.

Chiến lược đầu tư vững chắc

( Times city )Qua khảo sát trên thị trường có thể thấy , tựa hồ ngay hoặc đầu tư tài chính vào các đề án ngay từ đầu ( Khu đô thị Tokyu Binh Duong Garden City có vốn đầu tư 1 , 2 tỉ USD tại trung tâm mới Bình Dương ( thông qua liên doanh với Becamex IDC ) là đề án đình trệ phát triển ngay từ đầu ).

Việc mua lại các đề án hiện hữu cũng không quá khó hiểu.( giá căn hộ times city ) Các nhà đầu tư Nhật đến thị trường Việt Nam muộn hơn so với các nhà đầu tư khác nên việc mua lại đề án sẽ giúp họ tham gia thị trường nhanh hơn. “Điều này có thể giúp họ tránh được bất lợi trong thủ tục cấp phép.( Time city t9 ) ngoài ra , với những đề án có dòng tiền đảm bảo , họ có thể sang nhượng nào trên thị trường” , ông Sử Ngọc Khương , Giám đốc Bộ phận Đầu tư công ty Savills Việt Nam , nhận định.

Còn ông Timothy Horton , tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam , thì cho rằng: “Tại thời điểm này , phần nhiều. Điều đó được phản ảnh qua các giao thiệp đã và đang được ghi nhận trên thị trường.”

Làn sóng đầu tư sẽ còn tiếp

Đầu tháng 10 vừa qua , công ty cổ thứ đầu nhằm hoàn tất cam đoan với đối tác Nhật Creed Group. Việc năm bảy Bảy được Creed Group rót một Bớt đi lớn cho thấy tiềm năng của công ty. Tuy nhiên , trong phạm vi bài viết này , NCĐT không phân tách khác: sự lộ diện sản đến từ Nhật.

Những năm qua , trong lúc các nhà đầu tư châu Á như Singapore , Hàn Quốc , Đài Loan vẫn đầu tư Dữ dội vào thị trường đình trệ. Thế nhưng , khoảng 3 năm trở lại đây , trong các cuộc trả lời phỏng vấn với NCĐT về khuynh hướng , các công ty tư vấn sản như CBRE Việt Nam , Savills Việt Nam , Cushman & Wakefield đều nhấn mạnh đến các nhà đầu tư Nhật. Tuy nhiên , tất thảy chỉ dừng lại ở mức dự báo khi vẫn chỉ có một số ít cái tên xuất hiện.

Creed Group là một trong những cái tên mới nhất. Được thành lập tại Nhật vào năm 1996 , Creed Group là một công ty chuyên đầu tư và phát triển đình trệ trên toàn thế giới. Và việc đầu tư vào Việt Nam được xem là một trong những hoạt động hiện thực hóa chiến lược mới của quỹ này.

Theo ông Muneyoshi Toshihiko , người sáng lập và tổng giám đốc Creed Group , sau khi tái cấu trúc vào năm 2011 , Creed định vị mình như “một nhà phát triển Nhật cung cấp chất lượng Nhật cho các nhà nước mới nổi ở châu Á”. Năm 2012 , Creed đã bắt đầu một đề án phát triển nhà nhà tập thể một số khoản đầu tư tại Campuchia và Myanmar vào năm 2013.

Trước khi xuất hiện thông báo Bảy khoảng 2 tháng , thông báo sản Nikkei ( thuộc tập đoàn truyền thông Nhật Nikkei Inc. ) cho biết một tập đoàn đình trệ sản của Nhật là Daibiru đã hoàn tất việc mua lại tòa nhà văn phòng CornerStone với giá 61 triệu USD.CornerStone là đề án hạng A tọa lạc tại 16 Phan Chu Trinh , quận Hoàn Kiếm , ngay trung tâm thủ đô Hà Nội. Đây là đề án được đầu tư bởi VIB - NGT , một liên doanh giữa nhà băng Quốc tế Việt Nam và công ty Cơ khí Ngô Gia Tự.

Nói về Daibiru , công ty này được thành lập vào năm 1923 tại Nhật với ngành nghề Ấy là đầu tư sở hữu , vận hành , quản lý , cho thuê và kinh doanh sản. Và thương vụ mua lại CornerStone không phải là thương vụ hàng đầu của tập đoàn này tại Việt Nam. Theo thông báo sản Nikkei , năm 2012 Daibiru cũng đã mua lại cổ phần Cầm đầu trong công ty sở hữu tòa nhà Saigon Tower ( 29 Lê Duẩn , quận 1 , TP. Hồ Chí Minh ) từ Jen Capital , một quỹ đầu tư của Tập đoàn Chiaphua ( Trung Quốc ). Giá trị của thương vụ này không được tiết lộ.

Chủ đầu tư và doanh nghiệp đều có lợi khi văn phòng cho thuê "bán đứt"

Thay thuê văn phòng từng năm như quá khứ , nhiều doanh nghiệp đã mua lại quyền sở hữu dài hạn mặt bằng ở các tòa phức hợp , cao ốc Chấp bút viết chữ phòng.

( cho thuê căn hộ times city )Theo các chuyên gia , đây là cách làm rất có lợi cho cả doanh nghiệp và chủ đầu tư!

Rộ khuynh hướng "mua đứt" văn phòng

Khá nhiều doanh nghiệp tại TP HCM cũng đã đổi thay chiến lược thuê văn phòng theo cách truyền thống.( chung cu time city t8 ) Đại diện một doanh nghiệp đang mấp mé mua văn phòng tại cao ốc Prince Residence nhẩm tính , với giá chào bán 2.650 USD mỗi m2 một chu kỳ 49 năm , chi phí mặt bằng mỗi năm là 54 USD , tức chưa tới 5 USD mỗi m2 một tháng. Theo vị này , giá mặt bằng tại trục đường Nguyễn Văn Trỗi nối liền từ trung tâm Tân Sơn Nhất khá hấp dẫn.

"Dù giá bán có đắt hơn căn hộ 30-40% nhưng miễn là vị trí đắc địa , tiện lợi , mua bán thì doanh nghiệp không ngại mua.( time city hà nội ) huống chi sau khi trừ chi phí của công ty" , ông đánh giá.

Một nhà băng thương mại tại TP HCM cũng vừa mua gần 3.000 m2 sàn xây dựng tại khu thương mại , dịch vụ cao cấp trên đường Nguyễn Hữu Thọ , quận 7 , TP HCM để mở văn phòng. Giá mặt bằng của nhà băng này mua tại đây cao hơn 30% giá căn hộ cao cấp do có vị trí mặt tiền.

Phó tổng giám đốc Novaland , Phan Thành Huy cho biết , mặc dầu mua mặt bằng Chấp bút viết chữ khá lớn ngay từ lúc đầu nhưng doanh nghiệp và các cá nhân sở hữu lại có nhiều cái lợi lâu dài.

Thứ nhất , doanh nghiệp có nơi làm hội sở , văn phòng đại diện ổn định địa chỉ.

 Thứ hai là không bị tăng giá hàng năm hay lo lắng chủ tòa nhà chấm dứt hợp đồng thuê. Thứ ba , hầu hết các mặt bằng được bán cho khách đều có giấy chứng thực quyền sở hữu như một , có khả năng cho thuê lại được. Ví như sử dụng sau một thời kì , khấu trừ đi các phí tổn , không sử dụng nữa khai khẩn cho thuê lại cũng là một kênh đầu tư.

Chuyên viên cấp cao tham vấn Hội nhập cả thế giới ( GIBC ) , Huỳnh Phước Nghĩa phân tích nếu đi thuê văn phòng thì đây chỉ là mặt bằng thuần túy như hỗ trợ doanh nghiệp hoạt động. Trường hợp mua hẳn cả chu kì của cao ốc , xem như đây là tài sản của doanh nghiệp. Theo đó , văn phòng này có khả năng được đưa vào danh mục đầu tư hoặc chuyển hóa thành dòng vốn giúp doanh nghiệp tăng vị thế và danh tiếng tốt trước các đối tác. Ví như là doanh nghiệp niêm yết thì đây là suất đầu tư kép , vừa đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng vừa , khai khẩn lợi thế của mặt bằng này.

Một dòng sản phẩm kinh dinh mới?

Từ đầu năm đến nay , thị trường văn phòng cho thuê tại TP HCM dòng sản phẩm mới tranh đua với nhau với các loại hình cho thuê truyền thống. Các chủ tòa nhà phòng với hạn 40-50 năm thay vì chỉ rao cho thuê 12-36 tháng như trước đây. Để kích cầu cho dòng sản phẩm mới , các chủ đầu tư cam kết khách hàng có quyền cho thuê lại tiện ích của khu phức hợp không thua kém gì các văn phòng cho thuê hạng A và B.

Cùng với đó là hình thức chia nhỏ văn phòng để bán. Một số dự án công bố bán sàn văn phòng có khả năng kể đến: Sàn văn phòng tòa nhà HH3 Mỹ Đình , sàn văn phòng N05 tòa nhà 25T1 tại Khu thành phố Đông Nam , Tòa nhà văn phòng cao cấp MCS Tower… Ở TP.HCM , dù không công bố rộng rãi những thông tin từ môi giới cho biết nhiều tòa nhà kết hợp cả cho thuê và bán đứt quãng sàn văn phòng cho khách hàng có nhu cầu.

Nhận xét về cho thuê văn phòng , chủ tịch HĐQT Khải Hoàn Land , cho rằng , việc bán văn phòng nằm trong dòng tiền cho công ti. Ở văn phòng , trọng tâm ở tầng thấp , căn hộ ở tầng cao để hóa công năng sử dụng , giá trị sản phẩm.

Theo nhận định của một số chuyên gia , áp lực xoay vòng vốn , chính là lý do buộc các chủ đầu tư phải bán đứt văn phòng với giá rẻ. Bà Lê Thị Thanh Tuyết , giám đốc công ti TNHH tham vấn đầu tư kinh dinh quốc tê ( IBC Office ) , chia sẻ , khi lựa chọn văn phòng để mua hay thuê , ngoài giá cả , cần phải các nhân tố vị trí , lao vụ đi kèm , thiết kế tòa nhà , chỗ đậu xe…Bên cạnh đó , danh tiếng tốt và năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng là vấn đề phải lưu ý để “chọn mặt gửi vàng”.

Hoàng Tân Minh tư vấn về thủ tục thành lập công ty cổ phần

Ngày nay loại hình doanh nghiệp khác nhau trong nền kinh tế , trong đó có công ty cổ phần. Đây là luôn thể chế kinh doanh của nhiều cổ đông. Số vốn điều lệ được chia nhỏ thành các phần bằng nhau gọi là cổ phần. Thủ tục thành lập công ty cổ phần không khác mấy so với những loại hình khác , nhưng nó cũng có những quy định riêng theo luật Doanh nghiệp. 
 

Nếu khách hàng gặp khó khăn trong Sự tình này có thể kế toán để được tương trợ. Theo luật luật Doanh nghệp và Nghị định số 43/2010/NĐ-CP ngày 15/04/2010 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp , thủ tục thành lập công ty  bao gồm:

1- Giấy yêu cầu doanh nghiệp ( do người đại diện theo pháp luật ký ) ( mẫu quy định );

2- Dự thảo điều lệ công ty ( phải có đầy đủ , của các cổ đông sáng lập hoặc người đại diện theo ủy quyền của cổ đông sáng lập ) ( mẫu tham khảo );

3- Danh sách cổ đông sáng lập ( mẫu quy định );

4- Bản sao hợp lệ một trong các giấy tờ hoặc pháp nhân còn công dụng cổ đông sáng lập , người đại diện theo pháp luật:

4.1- cá nhân có quốc tịch Việt Nam: Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu.

4.2-  Nếu cổ đông sáng lập là tổ chức:

- Quyết định thành lập; Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp ( hoặc Giấychứng nhận đăng ký đăng ký thuế hoặc Giấy chứng nhận và đăng ký thuế ).

- Một trong các giấy tờ chứng nhận theo khoản 4.1 nêu trên của người đại diện theo ủy quyền và quyết định ủy quyền tương ứng. ( tham khảo nội dung ủy quyền tại Điều 96 Luật Doanh nghiệp ).

5- Văn bản công nhận vốn pháp định của cơ quan , tổ chức có thẩm quyền đối với công ty ngành , nghề mà theo quy định của pháp luật phải có vốn pháp định Danh sách một số ngành nghề yêu cầu vốn pháp định;

6- Bản sao hợp lệ chứng chỉ hành nghề của một hoặc một số cá nhân nếu công ty ngành , nghề mà theo quy định của pháp luật phải có chứng chỉ hành nghề Danh sách một số ngành nghề yêu cầu có chứng chỉ hành nghề;

7- trang mục hồ sơ ( ghi theo thứ tự trên );

8- Bìa hồ sơ ( bằng bìa giấy mỏng hoặc nylon cứng không có chữ sử dụng cho mục tiêu khác ).

- Số bộ hồ sơ phải nộp: 01 bộ

- Thời hạn trả kết quả: 05 ngày làm việc kể từ ngày tiếp thu hồ sơ ( Cuối cùng giải quyết có hai loại: Giấy chứng nhận đăng ký hoặc thông báo tu bổ ).
 
LƯU Ý:

- Không viết tay vào các mẫu để nộp hồ sơ.

- Đăng ký thành lập doanh nghiệp mới và đăng ký đổi thay của doanh nghiệp trực tiếp tại Phòng đăng ký của Sở Kế hoạch và Đầu tư.

Thách thức lớn đối với phân khúc căn hộ lao vụ

Đứng trước sự Thêm lên của nguồn cung , phân khúc căn hộ lao vụ những thách thức lớn.

Giá thuê các căn hộ kể cả cho thuê chung cư time city  và công suất thuê trên thị trường đã có sự sụt giảm rõ rệt.

Theo thông cáo tại thị trường Hà Nội trong quý 3/2014 tăng lên 3.430 căn từ 42 đề án , tăng 8% theo quý và 19% theo năm.( Time city hà nội ) Trong quý có thêm 260 căn hộ từ đề án Lotte Mark. Phần nhiều nằm ở quận Tây Hồ và Ba Đình ( chiếm tới 56% ).

Mức giá thuê làng nhàng tăng 3% theo quý nhưng giảm 2% theo năm , đạt 549.000 VND/m²/tháng , Công suất giảm 4 % theo quý xuống 75% và doanh thu trên phòng ( RevPAU ) giảm 4% theo quý xuống 42 , 7 triệu VND/căn/tháng.( giá căn hộ times city ) Hạng B và C đều có mức giá làng nhàng giảm đến 3% theo quý. Trong lúc của hạng A tăng 2%.

Tình hình này cũng tương tự gặp phải ở thị trường Tp.HCM khi công suất giảm 1% so với năm ngoái , và giá thuê nối tiếp giảm , ở mức 5% so với năm trước.

Trong quý 3/2014 , ba đề án Hạng C mới với 64 căn hộ Tham dự của thị trường Tp.HCM gồm 4.140 căn hộ , tăng 2% theo quý và 8% theo năm. Trong 3 hạng , chỉ Hạng C hoạt động Trội hơn với công suất tăng 1 phần trăm theo quý lên mức 83%. Trong lúc so với quý trước , công suất của Hạng B đạt 79% và Hạng A đạt 91%.

Giá thuê căn hộ làng nhàng giảm; trong quý 3/2014 , giá thuê ở mức 492.000VNĐ/m2/tháng ( 23USD/m2/tháng ) , không đổi theo quý và giảm 5% theo năm.

, thị trường căn hộ lao vụ cả về giá thuê và công suất thì trong thời gian gần đây , loại căn hộ lao vụ cho thuê đang đứng trước nguy cơ do sự Thêm lên của nguồn cung căn hộ cao cấp. Trong đó , một phần không nhỏ được các nhà đầu tư thứ Đem cho thuê lại.

Theo một báo cáo của CBRE cho thấy quy mô nguồn cung căn hộ cao cấp tại Hà Nội đến nay vào khoảng trên 22.000 căn , chiếm 18% tổng nguồn cung căn hộ và con số này ở Tp.HCM là khoảng 30.000 căn chiếm 29% tổng cung. Giám đốc một công ty sản trên địa bàn Hà Nội mới đây cũng tuy rằng , có tới khoảng 18-20% lượng khách hàng mua căn hộ cao cấp là để cho thuê lại.

Còn trên thực tế , qua khảo sát tại một số đề án căn hộ cao cấp mới đi vào hoạt động tại Hà Nội , giá thuê đang có khuynh hướng giảm so với 2013. Chẳng hạn một căn hộ diện tích khoảng 100m2 năm ngoái vào khoảng 1.500 USD/tháng , nay còn khoảng 1.300 USD/tháng…

Cấm sử dụng vốn nhà nước thành lập doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm

Việc tổ chức hoạt động cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm phải Đứng riêng ra quy định pháp luật hiện hành.

Thanh lap doanh nghiep -Chính phủ vừa ban hành Nghị định 88/2014/NĐ-CP quy định về dịch vụ hoạt động của doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm được thành lập và hoạt động tại Việt Nam.

Nghị định trên quy định tổ chức được xếp hạng tín nhiệm là doanh nghiệp , tổ chức được xếp hạng tín nhiệm hoặc có phương tiện nợ được xếp hạng tín nhiệm theo quy định.

-->> Sẽ không có giải thưởng doanh gia lời bác

Doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện xếp hạng tín nhiệm là công ty trách nhiệm hữu hạn , công ty cổ phần , ( tư vấn thành lập công ty ) công ty hợp danh có giấy chứng nhận doanh nghiệp do cơ quan có thẩm quyền cấp , có vốn điều lệ thực góp tối thiểu bằng mức vốn pháp định là 15 tỷ đồng.

Ngoài ra , phải đáp ứng các điều kiện , có các quy trình nghiệp vụ đáp ứng quy định , có phương án kinh doanh , có trang thông cáo điện tử; cổ đông , thành viên hùn vốn hoặc giám đốc phải đáp ứng các chương trình quy định.


Nghị định cũng nêu rõ , việc hùn vốn thành lập doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm phải thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp và phải đảm bảo tổ chức , cá nhân sở hữu trên 5% vốn điều lệ thực góp của một doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm thì không được hùn vốn cổ phiếu hoặc phần vốn góp của một doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm khác. Các tổ chức , cá nhân không được sử dụng vốn ngân sách nhà nước để dự khán thành lập doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm.

Doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện không được hùn vốn để thành lập doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm khác.

Về quyền và bổn phận của doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm , Nghị định quy định , doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm được quyền cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp , tổ chức; xếp hạng tín nhiệm đối với phương tiện nợ; các dịch vụ đến hoạt động xếp hạng tín nhiệm ( như dịch vụ thông cáo về xếp hạng tín nhiệm , đào tạo , bổ dưỡng , cập nhật kiến thức đến hoạt động xếp hạng tín nhiệm ).

Doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm chỉ được cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm khi được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh và thực hiện ban bố thông cáo trên phương tiện thông cáo đại chúng và trang thông cáo điện tử của doanh nghiệp ít nhất 10 ngày làm việc trước ngày dự định khai trương hoạt động kinh doanh dịch vụ xếp hạng tín nhiệm.

Việc tổ chức hoạt động cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm phải Đứng riêng ra và khách quan; trung thực; minh bạch; tuân thủ quy định pháp luật hiện hành.

Nghị định cũng quy định rõ , doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm không được hoạt động trong các lĩnh vực kế toán , kiểm toán; Chứng khoán ( bao gồm: Môi giới , tư vấn , bảo lãnh phát hành , kinh tiêu phân phối chứng khoán , quản lý quỹ đầu tư , quản lý danh mục đầu tư , đầu tư chứng khoán ); Ngân hàng.

Căn hộ diện tích nhỏ dưới 1 tỷ đồng tiếp tục chiếm lĩnh thị trường?

Loại căn hộ dưới 1 tỷ đồng vẫn là hàng "nóng" trên thị trường bất động sản.

Loại căn hộ này trong quý III vừa qua có khôn xiết sôi động.( bán chung cư times city chính chủ ) Lượng người mua ở loại căn hộ này cốt yếu là những người có nhu cầu ở thực.

Giám đốc điều hành Tập đoàn Đất Xanh , ông Lương Trí Thìn cho biết , phân khúc căn hộ giá nhàng nhàng đang là phân khúc chủ lực của Tập đoàn này.( bảng giá chung cư times city ) Trong quý III mới rồi , thanh khoản ở phân khúc này tăng gấp đôi cùng kỳ , gấp 1 , 5 lần so với quý I , quý II năm 2014. như dự án Topaz Garden ( quận Tân Phú ) trong khoảng 2 tháng bán hết 407 căn hộ , cũng chỉ trong một tháng , dự án Sunview Town khi tung block A3 đầu tiên đã bán được hơn 300 căn... Các trên đều có giá 700-800 triệu đồng/căn hộ.

Công ti cổ phần Nhà Hòa Bình cũng vừa trải qua quý làm ăn khấm khá với lượng thanh khoản khả quan ở phân khúc căn hộ giá bình dân.( chung cu time city minh khai ) Trong quý III mới rồi , toàn sàn đã có hơn 300 thành công , trong đó , phải đến hơn 80% là giao du của những giá nhàng nhàng. Tháng 8 được ghi nhận với mức mua bán cao nhất kể từ đầu năm 2014.

Giám đốc điều hành công ti cổ phần Nhà Hòa Bình , ông Lê Quốc Duy đánh giá , những nhàng nhàng 11-14 triệu đồng được giao du trong quý mới rồi có vị trí tại các quận ngoại ô , nơi có mật độ dân cư đông và nhu cầu nhà lớn. Đối tượng khách hàng ở phân khúc này cốt yếu là những người có nhu cầu ở thực ( chiếm đến 90% khách hàng ) như gia đình trẻ , người trẻ vào thành thị lập nghiệp… Điều này khác với sốt dẻo của thị trường cách đây 7 , 8 năm , khi mà số khách mua ở thực chỉ chiếm 20%.

Nhiều doanh nghiệp BĐS khác như Thanh Yến , , Hưng Ngân... cũng đang thắng lớn ở phân khúc căn hộ giá nhàng nhàng.

Chủ đầu tư cho biết , dự án căn hộ 12 View có giá từ 11 , 3 triệu đồng/m2 ( chưa bao gồm VAT ) đã thu hút hơn 400 khách hàng trong ngày mở bán. Thanh Yến Land cũng san sớt , dòng sản phẩm chủ lực của doanh nghiệp này là phân khúc căn hộ có diện tích 50-70m2 , giá bán dưới 15 triệu/m2.

Tại thị trường Tp.HCM , có không ít doanh nghiệp và rất thành công đối với phân khúc căn hộ giá rẻ. như công ti Nam Long với chuỗi căn hộ Ehome. Cách đây chưa đầy một năm , Nam Long bất ngờ tung ra dòng căn hộ Ehome 3 với giá nhàng nhàng khoảng 800 triệu đồng/căn , , thu hút rất đông khách hàng trẻ tuổi , đặc biệt là những cặp vợ chồng trẻ. Nhận thấy đây là lượng thứ , Tập đoàn Đất Xanh vốn có thế mạnh về đất nền cũng “nhảy” sang đầu tư căn hộ giá thấp. Sunview Town có giá chỉ khoảng 700 triệu đồng/căn.

Đứng về góc cạnh thị trường , liệu căn hộ bình dân có “đất sống” lâu dài hay không? với báo chí , TS.Lê Bá Chí Nhân ý là , nếu những người có trong tay bạc tỷ thì họ cần gì mua căn hộ vài trăm triệu để ở. Đối tượng này cốt yếu mua để đầu cơ. “Thời bất động sản đầu cơ đã qua rồi , hai năm trở lại đây , thị trường bất động sản Việt Nam đã dần định ảnh được nhu cầu ở thật , và đối tượng khách hàng này không ai khác trở lên có xác xuất sở hữu được căn hộ dưới 1 tỷ” , TS.Lê Bá Chí Nhân nhận định.

Dự đoán về của thị trường bất động sản trong vài năm tới , ông Marc Townsend , giám đốc điều hành điều hành CBRE Việt Nam nhận định , đối với thị trường dưới 1 tỷ tiếp kiến “nóng” và tiềm năng còn rất lớn.

Phân khúc căn hộ bình dân đang dần bão hoà?

Theo thông tin của CBRE , trong quý 3/ 2014 , các chung cư trung cấp có mức giá 18-24 triệu đồng/m2 trong 3 tháng qua đã tăng 30% bình dân có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 đã giảm mạnh về lượng giao dịch .

Sau gần 2 năm sôi động , phân khúc chung cư bình dân cũng như chung cư cao cấp times city  đang có mức giá 11-15 triệu đồng/m2 đã trở nên bão hòa?

Đây có khả năng là một nghịch lý đối với thị trường sản hiện nay , bởi số người vẫn lớn , trong khi hoàn toàn.( bán time city ) Tuy nhiên , theo để ý của các chuyên gia , thị trường sản nguyên là vốn vẫn chỉ dành cho “một nhóm khách hàng , nhà đầu tư nhất định”.

Hà Nội quý 3/2014 của công ti sáng 2/10 cho thấy , trong 3 tháng trở lại đây , thị trường liên tiếp có các đợt mở bán mới và chào bán lại , kể cả vào tháng “Ngâu”.( giá căn hộ chung cư times city ) Có khoảng 2.200 căn hộ được tung ra thị trường , trong đó hồ hết đều từ phân khúc bình dân , nâng tổng nguồn cung trong 9 tháng đạt hơn 6.800 căn hộ.

Đáng chú ý , hoạt động chào bán lại tại các dự án trung - cao cấp đang khá sôi động , với hàng loạt , chiết khấu , thậm chí dự án là ôtô tiền tỷ. Cũng chính vì thị trường có nhiều hăng hái nên có khoảng 2.500 căn hộ được giao dịch trong quý , tăng khoảng 2% so với quý trước. Riêng đối với các dự án trung - cao cấp có lượng giao dịch tăng khoảng 30%. đó , các dự án bình dân ( giá dưới 20 triệu đồng/m2 ) lại có sự sụt giảm về lượng bán so với quý trước.

Lý giải về điều này , Giám đốc CBRE Việt Nam Richard Leech cho biết , việc thanh khoản của phân khúc bình dân sụt giảm , trong khi phân khúc trung - cao cấp tăng là do nhu cầu cải thiện chỗ ở của người dân đang có xu hướng gia tăng so với bình thường , không có đầu cơ quay trở lại thị trường vào thời khắc này.

Giám đốc Đất Xanh miền Bắc Vũ kiên quyết cho biết , bán hàng của khá nhiều dự án , song hồ hết khách hàng thích hoặc ước một điều gì đó đến các dự án đã hoàn thiện , có hạ tầng thập toàn như Vinhomes Royal City , Mulberry Lane , Hồ Gươm Plaza…

Sự khởi sắc của phân khúc trung - cao cấp càng được chứng minh khi đợt mở bán mới đây của Hải Phát với thời hạn “nhà đổi nhà” đã lôi cuốn khá đông khách hàng có nhu cầu đổi căn hộ diện tích nhỏ sang diện tích lớn.

Giám đốc sàn đình chỉ sản Hải Phát Vũ Kim Giang , cho biết chỉ trong đợt mở bán vừa qua , có đến 225 khách hàng đăng kí chuyển đổi căn hộ , trong đó hồ hết đều đổi từ diện tích dưới 100 m2 sang căn hộ trên 100 m2. Doanh nghiệp này cũng khách hàng đều đổi nhà cho mục đích ở thực , không có mục đích đầu tư , đầu cơ.

Trong khi đó , một số chuyên gia trong sản khác lại cho rằng , trong thời kì vừa qua vài chục từng lớp thấp  được "tung ra" khiến cho lượng cung dư dật. dài ngừng lại do lượng tồn kho nhiều. Thêm vào đó , nhiều chủ đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng , nhiều dự án quyết định "hạ cấp".... khiến cho nguồn hàng bị hạn chế.

bởi vậy , khi thị trường khởi sắc trở lại , nhiều chung cư trung cấp không kịp trở tay và lợi thế thuộc về những đã hoàn thiện và đang sắp bàn giao nhà tại lĩnh vực trung tâm.

điển hình như tại phố Lê Trực ( Phường Điện Biên , Ba Đình ) , kinh thành 60 triệu đồng/m2 nhưng lượng khách đặt mua khá đông. Dự bị N04 ( Đông Nam Trần Duy Hưng , Cầu Giấy ); chung cư 6 Nguyễn Công Hoan ( Ba Đình )... chủ đầu tư đã bán hết sạch hàng từ giữa năm ngoái. Không những thế những căn hộ thuộc dự án này nếu ở vị trí đẹp , nhà đầu tư bắt đầu có lãi mặc dù là không nhiều nhưng đó cũng là tín hiệu vui của thị trường.

Ông Richard Leech - Giám đốc CBRE Việt Nam cho biết , việc thanh khoản của phân khúc bình dân sụt giảm , trong khi phân khúc trung - cao cấp tăng là do nhu cầu cải thiện chỗ ở của người dân đang đầu cơ quay trở lại thị trường vào thời khắc này. Nhìn chung giá bán căn hộ trên toàn thị trường đã tăng nhẹ từ 2 - 5% , cho thấy chủ đầu tư đang hơn vào thị trường để định vị dự án của mình.

"Mặc dù giá bán và thanh khoản của thị trường đang cải thiện , song sự của thị trường đình chỉ sản còn cần những tăng và yên ổn , niềm tin của người mua cũng như chủ đầu tư cải thiện.” đại diện CBRE cho hay.